初めての投資Ｑ＆Ａ｜ジー・キャスト株式会社

1どんな人が購入していますか？
1 一般のサラリーマンやOL、公務員の方、自営業者の方々が非常に多く見受けられます。
物件の低価格化が進み、敷居が低くなったため、20代～50代と幅広い年代層の方々が、将来不安に対する保全として、年金対策や相続税対策・生命保険、更に運用目的でマンション経営を始めています。

2自己資金はどのくらい必要ですか？
2 わずかな自己資金で始められます。
頭金や諸費用につきましてはお客様一人ひとりに合わせて、弊社スタッフがプランニングさせていただきますので、御資金に無理なく始めていただけます。
まずは、お気軽にご相談ください。（金融機関の審査基準等により、ご利用いただけない場合もございます。）

3なぜマンション経営をしている人が少ないの？
3 やっている人が少ないわけではなく、マンション経営をできる方が限られています。
マンション経営をされる方のほとんどは、現金で一括購入される一部の方を除いて、金融機関から融資を受けて購入されます。融資条件として、年齢・年収・勤務先の規模等の審査を受けていただく必要があります。すべての方が通過できるわけではなく、限られた方のみ融資を受けて頂き、オーナー様となっていただけます。

4不動産投資のため、住宅ローンを返済中に新たにローンは組めますか？
4 ご自宅のローンがある方も可能です。
実際に、ご自宅のローンを支払いながら、投資用ローンを組む方は多くいらっしゃいます。融資審査の際には、家賃収入も加算され、住宅ローン残高や年収により可否や限度額が判断されます。金融機関と弊社が、お客様が無理なく返済できる金額を計算しご提案いたします。場合によっては、頭金等をご用意いただくこともありますが、オーナー様にとってベストなプランをご提案いたします。

1空室や家賃滞納が続いたらどうなるの？
1 マンション経営の一番のリスクは、「空室リスク」です。このリスクを回避できれば、ローリスクロングリターンの安定的な投資と言えます。
空室に対する最良のリスクヘッジは、立地条件の良い物件に投資することです。
利便性の良い駅で徒歩圏内の単身者向けマンションであれば、賃貸需要が高く稼働率が90％台後半に達していますので、長期間空室になることはありません。弊社の「借上システム」を利用して頂ければ、空室期間中であっても毎月一定額の家賃収入を受け取っていただけます。また、「集金代行システム」には滞納保障がつきますので、毎月の家賃を期日通りに受け取っていただくことができ、マンション経営に付随する契約書作成等の面倒な手続きも一切省く事ができます。

220年後・30年後にも本当に賃貸需要はあるの？
2 現在日本では、企業や学校の都心回帰などの影響で、単身者が増加傾向にあります。
更に晩婚化や高齢化が進んでいる中、ワンルームマンションの建築規制などの影響により、需要が供給に追いついていない現状です。厚生労働省の国立社会保障・人口問題研究所の発表によりますと、2040年の将来推計人口は、都心部の人口のみが増加し、地方都市の人口減少はますます進むと予想されています。このような実態を勘案すれば、都心部の賃貸需要は増していくことはあっても、減少していくのは非常に考えづらいと言えるのではないでしょうか。

3建物が古くなると家賃は下がるのですか？
3 物件選びにおいて「立地条件」「建物のグレード」「管理状態」の3要素に関して、よほど間違いがなければ、まず家賃が下がることはないと言われています。
なかでも一番大事なのは、やはり「立地条件」です。通勤・通学・買い物・医療など毎日の生活が便利で最寄駅より徒歩10分圏内である立地条件は基本です。駅から徒歩10分の新築物件と、駅から徒歩5分の築10年の中古物件の2つがあった場合、設備が一緒であれば、ほぼ皆様駅から近い方を選ばれるのが現状です。

4オーナーになると入居者との契約や募集など煩わしいことが増えるのでは？
4 ご安心ください。
まず、オーナー様に代わり弊社がロケーション・利便性等のマーケティングを行います。これに基づき家賃設定・入居者募集をして、さらに賃貸借契約の代行・家賃集金・更新手続き・退去時の立会い・専有部分のメンテナンス（内装手配等）などを代行するサポートシステムをご用意しています。オーナー様からも住まわれる入居者の方にも満足していただけるようなサービス・システムをご提供いたします。

5販売会社が倒産したらどうなりますか？
5 万が一、購入先の販売会社が倒産しても心配いりません。なぜなら、ご購入された時点でマンションの所有権はオーナー様個人のものとして登記識別情報（旧登記済権利書）という形で保全され、100％お客様のご資産となるからです。証券や債券と違い現物資産の強みとも言えるでしょう。要するに、購入した会社が倒産した場合でも不動産には関係なく、仮に倒産した場合でも、管理会社を変更するだけですのでご安心下さい。管理を専門とする会社のほとんどは「借上げシステム」がありますので、その点も心配御無用です。

1マンションの寿命はどれくらいですか？
1 一般的な鉄筋鉄骨コンクリートのマンションの寿命（耐用年数）は財務省が定めた「法的耐用年数」の約47年ほどと言われていますが、それ以降の建て替えや取り壊しを定めたものではありません。実際、鉄骨を覆っているコンクリートの寿命は90年と言われており、現在の建築基準法からしますと、最低でも80年～100年は保たせることが出来ると思います。もちろん長期的な修繕計画を立て、定期的な補修を行うことによって寿命は更に延びると考えられます。また、コンクリートの劣化速度を遅くするために、外壁をタイル張りにしたり、かぶり厚（鉄筋を覆うコンクリートの厚さ）を厚めに建築することで、さらに寿命を長くすることも可能です。

2大きな地震が来ても大丈夫？
2 平成7年の阪神淡路大震災では多くの建物にも被害がでました。
ただその中でSRC造の建物や昭和56年の建築基準法改正により導入された新耐震基準をクリアーしているRC造のマンションの被害は、軽微なものを除くと1％程度でした。この新耐震基準をクリアーした物件ならばほとんど心配ありません。また、「阪神淡路大震災マンション被害度調査報告」（東京カンテイ）資料によると、ワンルームタイプのマンション被害は皆無となっています。
理由として、ワンルームマンションの場合、オフィスビルやファミリータイプのマンションと違い部屋数が多い為、構造壁・鉄筋が多く使われているので、地震に非常に強い構造体と言えます。
その点でも安全性の高い投資だと言えます。それでも心配な方は地震保険に加入することで更に万全を期すことができます。

3火災が起きても大丈夫？
3 購入の際、必ず火災保険に入って頂きます。更に、入居者にも必ず火災保険に加入していただいており、管理組合も火災保険に入っていますので、万が一の際にも十分対応可能です。

4マンション維持費の仕組みは？
4 エントランス・廊下・エレベーター・階段など、共用部分の日々の管理は月々お支払いいただく管理費によってまかなわれます。
また、老朽化への対策ですが、あらかじめ余裕を持った長期修繕計画を立て、ローン返済の他に毎月積み立てていただく修繕積立金で修繕費用をまかなっていきます。したがって修繕のたびに大きな負担がかかるということはありません。（積み立てていただく修繕積立金の金額も余裕を持って設定しております。）
マンションは一戸建てと違い、区分所有なので、一戸あたりの管理費・修繕費も安くおさえられます。万が一、積立金以上の工事が必要になってしまった場合も、マンションの管理組合で協議にかけ所有者様の意向を汲んで金額等を調節します。

1将来転売できますか？
1 中古不動産物件の中でもワンルームマンションに関しては特に流通市場が発達・成熟しており、買取・仲介を専門に扱う業者も数多くあるほどです。
また、ワンルームマンションの価格帯が一般のサラリーマンの年収から見て、買える層の絶対個人数が非常に多いこともあり、適正価格ならば速やかに転売することが十分可能です。
ただし、バルブ時とは異なりますので売却益を見込んでの、早期での売却は注意が必要です。

1将来、ローン返済の金利が上がる可能性は？
1 現在は住宅ローンの金利は低水準であり、マンション経営を行うチャンスと言えますが、将来的には金利が上昇する可能性もありますので、このことを念頭にローンを組むことが重要です。
返済においては、変動金利では急激に返済額が増えることはありませんが※、元本の返済スピードは、当初の返済予定と比べると鈍くなるため、繰上返済でのリスク回避をお勧めします。
一方で、金利上昇はデメリットばかりとは限りません。マンション経営の場合、自宅の購入とは違い、ローンの金利は必要経費として認められていますので、節税効果が高くなります。また、デフレからインフレへの変化により、家賃や価格の上昇をもたらすなど、不動産市場においてはプラスの材料が多く、現金よりも実物資産を有している方がチャンスであると言うこともできます。
（※変動金利の場合、金利が上がっても毎月の返済額は5 年間変わらず、5 年毎に返済額を見直していきます。急激な金利上昇であっても、毎月の返済額の上限は当初返済額の1．25 倍までとされているためです。）

2確定申告はどうなるのでしょうか？
2 マンション経営では家賃収入が増えるため、サラリーマンの場合、給与所得と不動産所得を合算（損益通算）して確定申告を行う必要があります。
家賃収入を必要経費が上回った場合、不動産所得はマイナスとなり、確定申告をしますと、給料から天引きされている所得税が還付され、住民税が軽減される場合があります。不動産所得と自宅購入の住宅取得控除は別物ですので、それぞれの税金を取り戻すことも可能です。

3マンション経営の節税と住宅ローン減税の違いは？
3 住宅ローン控除は、居住用の不動産を購入した人に適用される制度で、購入後10年間は年末残高に応じて所得税を取り戻すことができます。
一方、マンション経営の節税は、オーナー様が事業者として経費を計上し、過払い分の所得税・住民税を取り戻せるというものです。経費はマンション自体の減価償却費、管理費修繕費、ローンの金利分等、その他経営に関して購入した物品等も計上できます。

4マンションを購入するとどんな税金がかかりますか？
4 下記の税金がかかります。

1.取得時に一度だけかかる税金

・不動産取得税

・印紙税

・登録免許税

2.取得後、毎年かかる税金

・固定資産税

・都市計画税

・その他、売却時に利益がでたら、所得税等の納付が必要です。

購入

賃貸・管理

建物・保険

売却

税金・ローン